Ya tratamos sobre los requisitos para los gastos deducibles en aquella ocasión del Impuesto de Sociedades, ahora nos centramos en los rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento o alquiler de una vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Los gastos que podemos deducirnos de los alquileres representan cada vez un porcentaje más elevado de nuestra economía por lo que cobra especial importancia.
Para ello desarrollaremos los siguientes puntos que puedan servir para orientaros en aquello que os podéis deducir en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):
- Rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento o alquiler de vivienda.
- Rendimientos irregulares del capital inmobiliario.
- Gastos deducibles en los contratos de arrendamientos de renta antigua.
- Rendimiento en caso de parentesco.
Rendimientos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento o alquiler de vivienda
Si el inmueble alquilado se destina a la vivienda, entonces, además de los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario citados en el apartado anterior, la Ley 35/2006, otorga una nueva reducción.
Esta regla especial se encuentra recogida el art 23.2 de la Ley IRPF y dice:
“En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.”
El inmueble tiene que estar destinado a vivienda, es decir, la morada habitual y permanente de una persona física y su familia; por lo tanto, no se aplicará esta reducción, cuando se arrienda el inmueble a una persona jurídica, incluso, si ésta luego lo subarrienda a sus empleados para su habitación o morada.
En los casos de arrendamientos de viviendas a través de sociedades públicas de alquiler, la reducción estará condicionada a la forma en que se instrumente la contratación.
Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, deberá entenderse que todo el ingreso que se perciba del inquilino final, son ingresos del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.
Si, por el contrario, fuese la sociedad quien apareciese como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste, que no podrá aplicar la reducción sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento, al haber contratado con una persona jurídica que no puede destinar el inmueble a constituir su vivienda (CDGTV 0862-2008, de 24 de abril de 2008 [j 1] y CDGTV 0376-10 [j 2]).
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), se entenderá que se trata de un alquiler o arrendamiento destinado a vivienda, cuando el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por su parte, el artículo 3, LAU dispone que se considerará arrendamiento distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el art. anterior.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
En consecuencia, no resultará aplicable la reducción cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra o por ejemplo para estudiantes (CDGTV 1754-2009).
Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualquiera otra dependencia, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Se considera como arrendamiento o alquiler para uso distinto del de vivienda, el que tenga como destino primordial uno diferente al de morada o habituación de su arrendatario y familia (Informe de la DGT de 11 de abril de 2004).
Ejemplo:
El Sr. J. alquila su inmueble a unos estudiantes extranjeros que se encuentran en España por razón de cursar una beca ERASMUS. ¿Se puede aplicar la reducción del art. 23.2 LIRPF?
Respuesta:
No, porque el arrendamiento es de temporada, fuera de los regulados en el artículo 2 LAU.
Ejemplo:
Ahora, el Sr. J. ha alquilado su vivienda a una persona, que estudia en Madrid, lugar de ubicación del inmueble, por una duración de un año prorrogable a otros cinco. Los rendimientos netos derivados del alquiler ascienden a 10.000 euros. El Sr. J. sólo declara en su IRPF la mitad. Aplicación de la reducción del art. 23.2 LIRPF.
Respuesta:
Como el alquiler tiene vocación de permanencia y se regula por el art. 2, LAU, tiene derecho a la aplicación de la reducción del 60%, pero sólo por los rendimientos netos declarados, es decir, podrá minorar los mismos en 3.000 euros.
Esta reducción sólo se aplica si el rendimiento neto, tras la aplicación de los gastos deducibles del art. 22.2 LIRPF, es positivo y, además, ha sido declarado por el contribuyente.
Rendimientos irregulares del capital inmobiliario
Tras cuantificar los rendimientos netos del capital inmobiliario (ingresos íntegros menos gastos deducibles y, si se trata de viviendas, reducción del 60%), se plantea la existencia de rendimientos de esta naturaleza de carácter “irregular”.
El concepto de rendimiento neto del capital inmobiliario “irregular” aparece en el art. 23. 3 LIRPF, cuyo tenor indica:
“Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo. La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.”
Por su parte, el art. 15 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (RIRPF) regula los rendimientos del capital inmobiliario calificados reglamentariamente como irregulares, es decir, obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.
A efectos de la aplicación de la reducción prevista en el art. 23.3 LIRPF, se consideran rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo:
- Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
- Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
- Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
Ejemplo:
El arrendatario Sr. V ha sido condenado por causar graves daños a la vivienda en la cual se encontraba arrendado a entregar a su propietario la cantidad de 500.000 euros, cuya cuantía abona en 2015. ¿Qué reducción aplicará el propietario?
Respuesta:
Nos encontramos ante un rendimiento del capital inmobiliario de carácter irregular, imputado, además, en un solo período impositivo.
Tiene pues el propietario derecho a una reducción del 30%, pero sólo hasta 300.000 euros; de esta forma, el propietario integrará en su declaración-liquidación del IRPF del ejercicio 2105 como rendimiento del capital inmobiliario por este concepto:
(0,7 x 300.000) + 200.000 = 410.000 euros.
Gastos deducibles en los contratos de alquiler o arrendamientos de renta antigua
De acuerdo a lo dispuesto en la DT 3ª LIRPF:
“En la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato en virtud de la aplicación de la regla 7.ª del apartado 11 de la DT 2ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, se incluirá adicionalmente, como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble.”.
La norma carece hoy de sentido, pues la amortización del inmueble es un gasto deducible de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario derivados del mismo en cualquier caso,art. 23.1, b) LIRPF.
Rendimiento en caso de parentesco
Nos encontramos ante una disposición anti-fraude, ante la evidencia de la existencia de muchos contratos en precario o de cesión de bienes inmuebles entre cónyuges y parientes, incluidos los afines o parientes políticos, en los cuales se suele establecer la gratuidad de tal cesión.
El legislador plantea una rendimiento neto del capital inmobiliario mínimo en estos supuestos, como una presunción “iuris et de iure “, permitida por el art. 108.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), pero que, a nuestro entender, es de dudosa constitucionalidad, debiendo transformarse lege ferenda en una presunción iuris tantum, admitiendo prueba en contrario.
En todo caso, el art. 24 LIRPF señala:
“Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del art. 85 LIRPF.”.
De esta manera, en estas circunstancias, y como mínimo, el contribuyente deberá computar un rendimiento del capital inmobiliario neto, equivalente al 1,1% del valor catastral de inmueble, si tal valor ha sido revisado o al 2% del valor catastral, en caso contrario, de acuerdo a las reglas de cuantificación para las imputaciones de inmuebles del art. 85 LIRPF.
Anótese que el propietario se computa este rendimiento mínimo como rendimiento neto total, es decir, no puede deducirse sobre el mismo ningún gasto de los regulados en el art. 23.1 y 2 LIRPF.
Ejemplo:
El Sr. M. ante los problemas económicos de su hermano que se encuentra en situación de desempleo, le cede en precario una vivienda para que su hermano pueda residir en la misma de manera gratuita. ¿Qué rendimiento del capital inmobiliario debería computar el Sr. M., si el inmueble tiene un valor catastral revisado?
Respuesta:
Sería de aplicación directa el art. 24 LIRPF y, con independencia de la existencia de contrato, el Sr. M., tendría que computar como rendimiento neto del capital inmobiliario el 1,1% del valor catastral del inmueble.
Nuestro Asesor Aconseja
Asegúrate de estar bien asesorado, los alquileres y las rentas que de ellas se derivan, así como los gastos que podemos deducir representan cada vez un porcentaje más elevado de nuestra economía.
La importancia del mercado de alquiler es de necesario interés para nuestra economía doméstica, por eso la importancia de recabar la información más precisa y detallada para no cometer errores, puedes contar con Pere Mondragó Consultores no dudes en notificarnos tus dudas y las resolveremos.
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