En empresas familiares, patrimoniales o negocios que hayan adquirido bienes inmuebles dentro de la sociedad, sacarlo de una sociedad limitada es una operación relativamente habitual. Sin embargo, el trámite, desde el punto de vista fiscal y legal, no es sencillo ni neutro.
Ya sea por motivos de reorganización, venta, planificación fiscal o separación de socios, es esencial entender correctamente cómo sacar un inmueble de una Sociedad Limitada, qué opciones existen y qué implicaciones tiene cada una.
Si tienes dudas al respecto, sigue leyendo este artículo donde te mostramos de forma clara y práctica las alternativas, los pasos y los aspectos clave que debes tener en cuenta para realizar esta operación sin errores y sin sorpresas.
Contenido:
- ¿Qué significa sacar un inmueble de una Sociedad Limitada?
- ¿Por qué sacar un inmueble de una Sociedad Limitada?
- Opciones legales para extraer un inmueble de una Sociedad Limitada.
- Pasos para sacar el inmueble de la Sociedad Limitada.
- Aspectos fiscales al sacar un inmueble de una Sociedad Limitada.
- Implicaciones legales y requisitos formales.
- Revisión de estatutos y acuerdos entre socios.
- Asesoramiento para sacar un inmueble de tu Sociedad.
¿Qué significa sacar un inmueble de una Sociedad Limitada?
Cuando hablamos de sacar un inmueble de una Sociedad Limitada, nos referimos a trasladar la propiedad de ese bien desde la empresa SL a una persona física o a otra entidad.
Es decir, con esta operación, el inmueble deja de estar en el balance de la sociedad y pasa a ser propiedad de:
- Un socio.
- Un tercero.
- Otra sociedad.
Este proceso implica una transmisión patrimonial. Hacerlo conlleva una serie de consecuencias tanto contables como fiscales. Asimismo, no existe una única forma de realizarlo, y cada opción trae consigo diferentes costes y requisitos.
Por tanto, es primordial analizar la situación concreta de la sociedad y los objetivos de cada uno de los socios antes de tomar una decisión.
¿Por qué sacar un inmueble de una Sociedad Limitada?
Existen diferentes motivos por los que una empresa puede decidir retirar un inmueble de su estructura societaria.
Uno de los más comunes es la separación entre actividad y patrimonio. Muchas sociedades, especialmente las familiares, acumulan inmuebles que no están directamente relacionados con la actividad económica. Sacarlos de ese patrimonio, permite simplificar la estructura y reducir riesgos.
Otro motivo habitual es la venta del inmueble. En algunos casos y, dependiendo de la fiscalidad aplicable, resulta más conveniente vender el bien desde una persona física que desde la sociedad.
También puede deberse a:
- Reparto de patrimonio entre socios.
- Planificación sucesoria.
- Disolución o reestructuración de la sociedad.
- Reducción de costes fiscales a largo plazo.
Opciones legales para extraer un inmueble de una Sociedad Limitada
Existen varias formas legales para llevar a cabo esta operación, y su elección dependerá de factores como la fiscalidad, la situación financiera de la empresa y los acuerdos entre socios. Veamos las opciones.
1. Venta del inmueble a un socio.
Una de las opciones más directas es que la sociedad venda el inmueble a uno de los socios o a un tercero, si procede. En este caso:
- Se formaliza una compraventa.
- El socio paga el precio acordado.
- La sociedad declara la ganancia o pérdida patrimonial.
Es importante que el precio de venta sea de mercado ya que Hacienda puede regularizar la operación si considera que se ha infravalorado. Si bien esta opción tiene una fiscalidad clara puede implicar una carga impositiva relevante para la sociedad.
2. Reducción de capital con adjudicación del inmueble.
Otra alternativa es realizar una reducción de capital adjudicando el inmueble a uno o varios socios. En este caso:
- Se reduce el capital social.
- El inmueble se entrega como parte del patrimonio.
- Se ajusta la participación de los socios.
Se trata de una opción interesante cuando se quiere reorganizar la estructura de la sociedad aunque también conlleva implicaciones fiscales que deben analizarse cuidadosamente.
3. Reparto de dividendo en especie.
La sociedad también puede repartir el inmueble como dividendo en especie. Significa que en lugar de repartir dinero, se entrega el inmueble a los socios como beneficio distribuido.
En este caso:
- El socio tributa por el valor del inmueble como rendimiento del capital mobiliario.
- La sociedad puede generar una ganancia patrimonial.
Es una opción viable aunque suele implicar una carga fiscal importante para el socio.
4. Otras vías posibles (escisión parcial, prima de emisión, etc.).
Desde el punto de vista jurídico, existen otras alternativas más complejas como:
- Escisión parcial de la sociedad.
- Devolución de aportaciones.
- Distribución de prima de emisión.
Estas otras opciones se utilizan para operaciones de mayor envergadura o en procesos de reestructuración empresarial.
Y, aunque es cierto que, en algunos casos, pueden ser fiscalmente más eficientes, requieren un análisis técnico detallado y asesoramiento especializado.
Pasos para sacar el inmueble de la Sociedad Limitada
El proceso concreto dependerá de la opción elegida (que hemos visto anteriormente), aunque existen algunos pasos comunes. En primer lugar, es fundamental realizar un análisis previo de la operación:
- Valor del inmueble.
- Coste de adquisición.
- Situación fiscal de la sociedad.
- Objetivos de los socios.
Una vez realizado este paso, se debe elegir la vía más adecuada y preparar la documentación necesaria.
El siguiente trámite suele ser la aprobación por parte de la junta de socios, especialmente en operaciones como reducciones de capital o reparto de dividendos.
Después, se formaliza la operación mediante escritura pública ante notario, en la que se documenta la transmisión del inmueble.
Una vez realizada la transmisión, hay que:
- Inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad.
- Reflejar la operación en la contabilidad de la sociedad.
- Cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.
Si queremos evitar problemas legales o fiscales en el futuro, cada uno de estos pasos debe hacerse correctamente.
Aspectos fiscales al sacar un inmueble de una Sociedad Limitada
Uno de los puntos más relevantes en este tipo de operaciones es la fiscalidad. En primer lugar, la sociedad puede tener que tributar en el Impuesto sobre Sociedades por la ganancia generada al transmitir el inmueble, la cual se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor contable.
Por otro lado, el socio o adquirente también puede tener implicaciones fiscales, dependiendo de la operación realizada, como:
- En una compraventa, deberá pagar el impuesto correspondiente (ITP o IVA).
- Si es un dividendo en especie tributará en su IRPF.
- En una reducción de capital, puede haber tributación dependiendo del caso.
Además, pueden quedar reflejados otros impuestos como:
- Plusvalía municipal.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados).
La carga fiscal total puede ser significativa por lo que es fundamental planificar bien la operación antes de ejecutarla y contar con un asesor fiscal.
Implicaciones legales y requisitos formales
Más allá de la fiscalidad, sacar un inmueble de una sociedad limitada implica cumplir con una serie de requisitos legales, destacando los siguientes:
- Aprobación por la junta general de socios.
- Cumplimiento de la normativa mercantil.
- Formalización en escritura pública.
- Inscripción en registros correspondientes.
Además, respetar los derechos de todos los socios es muy importante, sobre todo en operaciones que afectan al patrimonio de la sociedad. Por otro lado, cualquier error en este ámbito puede dar lugar a impugnaciones o conflictos internos.
Revisión de estatutos y acuerdos entre socios
Antes de realizar cualquier operación, es totalmente imprescindible revisar los estatutos sociales y los posibles pactos entre socios.
En muchos casos, estos documentos incluyen:
- Limitaciones a la transmisión de bienes.
- Reglas específicas para reparto de patrimonio.
- Derechos preferentes de los socios.
Si no se tienen en cuenta estas cláusulas puede provocar problemas legales o incluso la nulidad de la operación. Así, lo más recomendable es documentar correctamente los acuerdos entre socios para evitar conflictos futuros.
Asesoramiento para sacar un inmueble de tu Sociedad
Como has podido comprobar, extraer un inmueble de una Sociedad Limitada es una operación que puede tener importantes implicaciones fiscales, legales y económicas. Elegir la opción adecuada, te ahorrará impuestos y problemas entre socios y Hacienda.
En Pere Mondragó (consultoría en Valencia) analizamos cada caso en concreto y te ayudamos a planificar y ejecutar la operación de la forma más eficiente y segura.
Contamos con un equipo de expertos que valoran diferentes aspectos como: fiscalidad, estructura societaria y objetivos a largo plazo.
Si te estás planteando sacar un inmueble de tu sociedad, escríbenos o llama y te atenderemos encantados.
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